Reforma Tributária 2026: Como IBS e CBS Impactam o Aluguel de Imóveis em Florianópolis

A Reforma Tributária aprovada pela Lei Complementar nº 214/2025 começa a entrar em vigor em 2026, trazendo mudanças significativas para o mercado imobiliário. A principal alteração é a inclusão da locação de imóveis como operação tributável pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

Mas atenção: isso não significa que todos os proprietários pagarão novos impostos. A lei estabelece critérios claros que isentam pequenos proprietários e focam a tributação em grandes carteiras imobiliárias.

Entenda como a reforma afeta proprietários, inquilinos e investidores em Florianópolis.

O Que São IBS e CBS e Quando Entram em Vigor?

A partir de 2026, entra em fase de testes o novo sistema tributário brasileiro, baseado no modelo de IVA Dual. O IBS e a CBS substituirão gradualmente tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS.

Cronograma da Reforma Tributária:

• 2026: Fase de testes com alíquotas simbólicas (0,9% CBS + 0,1% IBS)
• 2027: CBS entra em vigor com alíquota cheia; extinção de PIS e Cofins
• 2029-2032: Transição gradual do ICMS e ISS para o IBS
• 2033: Sistema totalmente implementado

Para o mercado de locação, a cobrança efetiva começa a partir de 2027, mas o planejamento deve começar agora.

Quem Está Isento da Nova Tributação?

A boa notícia é que pequenos proprietários continuam isentos da cobrança de IBS e CBS. A lei protege quem possui poucos imóveis e renda limitada com aluguéis.

Você está isento se atender AMBOS os critérios:

• Possui até 3 imóveis alugados
• Receita bruta anual com aluguéis até R$ 240 mil (ou R$ 20 mil mensais em média)

Nesses casos, nada muda. Você continua pagando apenas o Imposto de Renda (carnê-leão) sobre os rendimentos, como já acontece hoje.

Quem Passa a Pagar IBS e CBS Sobre Aluguéis?

A nova tributação se aplica a grandes proprietários e investidores que exploram a locação em maior escala.

Você será contribuinte se tiver:

• 4 ou mais imóveis alugados
• Receita anual superior a R$ 240 mil com locações

Para esses casos, a carga tributária estimada é de aproximadamente 8% a 8,4% sobre o valor do aluguel, já considerando a redução de 70% na base de cálculo prevista na lei.

Importante: o Imposto de Renda continua existindo. O IBS e a CBS são uma camada adicional de tributação sobre a operação de locação.

Exemplo Prático da Tributação

Proprietário que recebe R$ 22 mil/mês em aluguéis:

• Redução de 70% na base de cálculo: restam R$ 6.600 tributáveis
• Aplicação da alíquota estimada de 28%: R$ 1.848 de IBS/CBS
• Alíquota efetiva: 8,4% sobre o valor total do aluguel

E o Inquilino, Vai Pagar Mais?

Diretamente, não. O inquilino não é responsável pelo pagamento dos novos tributos. No entanto, pode haver ajustes graduais nos aluguéis de grandes carteiras imobiliárias, conforme proprietários e administradoras repassem parte dos custos.

Quem aluga de pequenos proprietários (até 3 imóveis) não deve sentir impacto, já que esses permanecem isentos da nova tributação.

Como Proprietários e Investidores Devem Se Preparar?

Este é o momento de organizar a parte fiscal e tributária do seu patrimônio imobiliário. Algumas ações recomendadas:

Revisar contratos de locação: Avalie prazos, valores e cláusulas de reajuste considerando o novo cenário tributário.

Analisar estrutura jurídica: Para quem possui muitos imóveis, pode fazer sentido constituir uma holding imobiliária ou migrar para fundos imobiliários (FIIs), dependendo do volume de patrimônio.

Organizar documentação fiscal: A partir de 2026, grandes proprietários precisarão emitir notas fiscais para recebimento de aluguéis e manter escrituração organizada.

Acompanhar regulamentações: A Receita Federal ainda publicará normas complementares. Fique atento às atualizações oficiais.

Consultar profissionais especializados: Contador e advogado tributarista são essenciais para planejamento personalizado.

Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): Mais Fiscalização

Paralelamente à reforma, a Receita Federal implementa o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como "CPF dos imóveis". O sistema integra informações de cartórios, prefeituras e órgãos federais.

Na prática, isso significa fiscalização mais rigorosa e cruzamento automático de dados sobre propriedade, aluguéis recebidos e declarações de Imposto de Renda.

A Reforma Será Implementada por Etapas

É importante destacar: nada muda de forma brusca em 2026. A implementação será gradual, permitindo que proprietários, imobiliárias e inquilinos se adaptem ao novo sistema.

O mais importante é entender as regras com antecedência e se preparar para as mudanças que afetam seu patrimônio.

A Gralha Aluguéis acompanha de perto todas as atualizações da Reforma Tributária e está preparada para orientar proprietários e locatários sobre os impactos no mercado de locação em Florianópolis.

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